王府井 (600859) 拟发行分离交易可转债
报告类型：点评报告 评级: 推荐 目标价：
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来源： 中银国际 作者：刘都 报告日期：08-08-11
[摘要]
拟发行分离交易可转债。王府井公告公司拟发行分离交易可转债不超过9.5亿人民币用于收购王府井大厦有限公司55%股权。该计划有待临时股东大会及相关监管部门批准。收购完成后，王府井大厦有限公司将成为上市公司的全资子公司；此外，北京百货大楼经营业务面积也将扩大120%左右至
待收购资产情况。王府井大厦紧邻北京百货大楼。此前王府井持有该物业45%股权，并于07年将自有部分与旗舰店连通。动力国际投资集团持有的其余部分物业一直空置。我们认为公司将利用旗舰店经营面积扩大的契机，引入更多新品牌以及餐饮等新的经营模式，以优化商品组合并改善门店客群定位。
收购价并不昂贵。王府井大厦负债为6.34亿人民币，因此此次收购总价合16.94亿人民币，约相当于32,970人民币/平方米。给予王府井大厦房地产物业评估公司采用的39.12年折旧期，每年的折旧费用在3,308万人民币左右，而距王府井大厦仅300多米的乐天银泰百货09年租金为9,510万人民币。根据银泰百货(1833.HK/港币4.08,未有评级)披露数据，该门店租赁协议包括：1）08-10年每日租金3.45元/平方米；2）如果年销售收入超过12.94亿人民币，将按照超出部分的4.7%收取浮动租金；3）从2011年起每年租金上调3%。参考目前乐天银泰百货的租金水平，假设王府井采取租赁而非收购物业的方式，该物业年租金应该在6,471万人民币左右。此外，我们预计未来一定时期内北京主要商圈商业物业租金呈上升趋势，特别是类似于王府井商圈这样的旅游热点地区。
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| 强烈推荐 | 国泰君安 | 刘冰，徐 | 25.00 | 1.00 | 1.42 | 1.84 | 收购导致费用增加较多，利润仍稳健增长 | 08-11-06 |
| 强烈推荐 | 联合证券 | 吴红光 | -- | 1.10 | 1.41 | 1.81 | 盈利增长符合预期，增强对未来信心 | 08-10-30 |
| 推荐 | 中投证券 | 兰飞燕 | 21.50 | 0.86 | 1.08 | 1.37 | 收入增速趋缓、费用占比上升 | 08-10-30 |
| 强烈推荐 | 东方证券 | 王佳 | 23.00 | 0.95 | 1.21 | 1.43 | 业绩低于预期，价值低估 | 08-10-30 |
| 推荐 | 中银国际 | 刘都 | 45.90 | 1.09 | 1.52 | 1.91 | 最新信息 | 08-09-09 |
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王府井 ：[快讯]抛售王府井大厦55%的股权 隐形富豪套现10亿元 |
| 北京王府井百货（集团）股份有限公司（下称王府井）即将成为北京王府井大厦唯一的主人。在8月7日公告的股权交易中，王府井大厦55%的股权被上市公司从动力国际投资集团有限公司（下称动力集团）手中以10.6亿元买下。然而引人注目的是，动力集团被一个名为戴永潮的人100%控股。戴永潮此次套现金额已超过了胡润百幅榜去年的门槛。隐形富豪或登百富榜 正在筹备今年10月出版的百富榜的胡润对戴永潮颇感兴趣。据了解，胡润百富榜2007年上榜的富豪中，最低身家为8亿元。 “如果戴永潮拿到10.6亿元，并且没有负债，那么他已经满足了去年胡润百富榜的要求。”胡润告诉记者。 戴永潮这个名字，胡润还是第一次听说。“我们很喜欢得知隐形富豪的消息。”胡润说，在百富榜的统计过程中，很多富豪都是由于在某些交易中，无意中漏出财富的冰山一角。 不过，胡润称要确认戴永潮上榜，还需要更权威充分的官方资料。胡润目前想最了解的是，戴永潮是否有其它方面的贷款，此次套现是否将部分用于还债。 他告诉记者，目前北京住宅楼虽然不景气，商业地产却仍然是热点，很多大的国际基金公司都表现出了兴趣。戴永潮此次卖掉王府井大厦的大半股权，一时还很难猜出用意。 今年胡润百富榜的“门槛”尚未定，胡润表示，为鼓励创业者，不希望把门槛定得太高，不排除戴永潮今年10月上榜的可能性。公开资料仅百字 此次交易之前，戴永潮的公开资料可能一个字也没有。在与王府井的交易中曝出了仅百字的信息： “动力国际投资集团有限公司，注册地英属维尔京群岛，办公地址位于香港中环港景街，法定代表人戴永潮100%控股，注册资本为五万美元。” 戴永潮完全拥有动力集团，而动力集团最主要的投资项目就是王府井大厦。记者昨日从上市公司投资关系部了解到，动力集团是一个项目公司。由此，有分析认为，动力集团可能系戴永潮专门为投资王府井大厦而设立的。既然是项目公司，而且持有的王府大厦股份即将被卖出，该公司很可能在此项买卖后被注销。 记者从各个关联方处，均没能获得戴永潮的信息，即使是该项股权转让的相关工作人员，也都表示对戴永潮完全陌生。公开资料中与动力集团稍有关系的信息，联系电话一栏都保持着空白。这位神秘富豪似乎刻意封锁了自己的一切信息。到BVI注册为避税？ 戴永潮的动力集团注册在英属维尔京群岛（BVI），此类公司在商务往来中常常被统称为BVI公司。一位法律界的人士告诉记者，在BVI注册公司，最大的好处是可以避税，此外，公司信息可以得到很大程度的保密，这些可能都是吸引戴永潮的关键点。 据介绍，BVI注册公司的优点曾被列成十多项，包括：保护股东利益，不需要公布受益人身份；不受股东人数限制，一个人可以注册成立有限公司以及为各企业提供隐私保护，董事资料绝对保密等。 “BVI是著名的避税之地。”法律人士告诉记者，许多国际知名的大公司都在BVI设立了避税公司。背景资料 王府井大厦成立于1995年9月12日，注册资本2850万美元，成立初期，由外方投资者香港天赋科技有限公司 （下称天赋科技）和王府井分别持有40%和60%股权。 2001年，动力集团与北京城建集团有限责任公司（下称城建集团）联合从原王府井大厦外方股东――天赋科技处收购了王府井大厦40%的股东权益，其中，城建集团收购其中15%的股权，动力集团收购25%的股权。 2003年，动力集团又从城建集团手中收购了其拥有的王府井大厦15%的股权。至此，动力集团拥有王府井大厦40%股权。 另据2006年6月6日王府井公告称，由于在2001年动力国际和城建集团在联合收购天赋科技享有的合作公司40%权益前，曾请求王府井在项目复工且注册资本验资通过后，以每股1500万元的价格出让王府井大厦15%的权益给动力集团和城建集团。所以王府井与动力集团于2006年6月2日签署了 《北京王府井大厦有限公司股东权益转让合同》，王府井将持有的王府井大厦15％的股权以总计2.25亿元的价格转让给了动力集团。至此，动力集团总共持有王府井大厦55%的股权，成为王府井大厦第一大股东。 | |
| 卢曦;李凌霞 发表于 08-08-08 | 浏览（51） | 回复（0） | |
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王府井 ：[快讯]王府井：奥运前10.6亿回购王府井大厦股权 |
| 百货板块龙头王府井(600859,股吧)(600859)昨日发布公告称,公司计划以现金收购动力国际投资集团有限公司持有的北京王府井大厦有限公司55%的股权,收购价为10.6亿元。而王府井大厦将继续承担现有6.34亿元债务。 收购完成后,王府井大厦有限公司将成为公司的全资子公司,公司将因此获得王府井大厦的全部物业土地使用权和房产所有权。据了解,注册资本2850万美元的王府井大厦,目前分别由王府井和动力集团持有45%和55%股权,项目位于北京东城区王府井大街,占地面积10080平方米,2007年竣工。目前,公司旗舰店北京市百货大楼已在公司45%股权对应的王府井大厦商业面积内经营,其余物业一直未投入使用。因此,王府井大厦项目实质上并未投入使用,无收入来源。动力集团是一家注册在英属维尔京群岛的BVI公司,注册资本只有5万美元,由自然人戴永潮100%持股。而动力集团目前主要业务就是投资王府井大厦项目。 王府井董事会认为,在完成收购后,公司将王府井大厦与百货大楼整体布局,从而有效扩大百货大楼经营规模,改善经营环境,完善品牌,满足一站式购物需求,从而更好地树立王府井的市场形象。 王府井2007年年报显示,去年净利润实现约2.66亿元,10.6亿元收购价对王府井而言不是个小数目。王府井昨亦发布公告,拟发行可分离债不超过9.5亿元用于收购王府井大厦有限公司股权所需资金,扩展北京市百货大楼经营规模。 | |
| 王海艳 毛灵譞 发表于 08-08-08 | 浏览（56） | 回复（0） | |
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王府井 ：[快讯]王府井拟发9.5亿元分离交易可转债 |
| 王府井（600859）今日公告，董事会同意公司公开发行认股权与债券分离交易的可转换公司债券。分离债规模为不超过95,000万元，每张债券的最终认购人可以无偿获得公司派发的认股权证。所募资金将全部用于收购北京王府井大厦55%股权。 优先配售比例不低于50% 本次发行的分离交易可转债每张面值100元，按面值发行。债券所附认股权证按比例向债券最终认购人无偿派发。分离交易可转债的存续期限为自发行之日起6年。 公司将提请股东大会授权公司董事会根据市场情况，以及预计所附认股权证全部行权后募集的资金总量不超过拟发债券金额的限定条件，确定具体发行规模及认股权证的派发数量。 公告称，公司原股东享有优先认购本次发行分离交易可转债的权利，向原股东优先配售比例不低于本次发行规模的50%。 本次发行的分离交易可转债利率水平及利率确定方式，将提请股东大会授权董事会在发行前根据市场情况与保荐人（主承销商）协商确定。 债券所附认股权证的存续期为自认股权证上市之日起18个月，认股权证持有人有权在权证存续期最后5个交易日内行权。认股权证的行权比例为不高于4：1，即不超过每4份认股权证代表1股公司发行的A股股票的认购权利。初始行权价格不低于本次发行的募集说明书公告日前二十个交易日公司股票交易的均价和前一个交易日的均价。 收购王府井大厦55%股权 公告称，本次发行分离交易可转债的债券部分募集资金不超过9.5亿元，全部用于收购北京王府井大厦55%股权，扩展北京市百货大楼经营规模。 认股权证行权所募集资金拟投入2亿元用于旧店升级改造项目；投入3.2亿元在省会、大区中心城市预计新设门店8家；投入4.3亿元根据市场情况收购优质商业物业、股权等资产。 公告称，王府井拟收购动力国际投资集团有限公司持有的王府井大厦55%的股权，收购价格10.6亿元。收购完成后，王府井大厦将成为公司的全资子公司，公司将因此获得王府井大厦的全部物业土地使用权和房产所有权。王府井大厦作为存续公司承担其现有的总额为6.34亿元的债务。 资料显示，王府井大厦项目位于北京东城区王府井大街251-253号，总建筑面积96,703平方米，占地面积10,080平方米。目前，公司旗舰店北京市百货大楼已在公司45%股权对应的商业面积内经营。除公司目前已经营部分商业面积外，其余物业一直未投入使用。 经成本加和法评估，王府井大厦的整体股权价值评估结果为190,327.28万元。拟收购的王府井大厦55%股权对应价值为104,680万元。 经收益法评估，北京王府井大厦有限公司净资产评估值为190,336万元，评估增值122,936.24万元，增值率182％。 | |
| 朱宇 发表于 08-08-07 | 浏览（58） | 回复（0） | |
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王府井 ：[快讯]王府井中报业绩增长逾五成 |
| 王府井（600859）发布中期业绩报告，公司1-6月实现营业收入512,360.65万元，同比增长20.45%；利润总额28,930.03万元，同比增长45.24%；净利润22,043.84万元，同比增长53.27%，其中归属于上市公司净利润19,892.54万元，同比增长68.34%。 公司称，业绩的提升主要得益于百货主业的有效增长。由于公司对各项业务指标的管理，积极创新营销方式，深入精准地进行会员维护从而促使会员销售持续增长，各门店特别是成长型门店通过挖潜增效，使公司利润指标保持良好的增长态势。 随着北京奥运会的临近，公司上半年奥运商品销售较上年同期增长近1.5倍，为公司销售的增长做出了一定贡献。报告期内，企业所得税率由33%调至25%，也为公司利润增长带来一定贡献。（董文胜马宇泽） | |
| 董文胜;马宇泽 发表于 08-08-04 | 浏览（59） | 回复（0） | |
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王府井 ：[快讯]王府井预计奥运特许商品销售将破2亿元 |
| 王府井(600859,股吧)（600859）昨日在北京举行了奥运场馆突击队出征仪式，公司的11支奥运场馆突击队将分别陆续进驻到分布在8个奥运场馆和3个奥运村的14个特许店。 此前，在北京奥组委举行的奥运场馆特许商品经营竞标中，王府井百货凭借着良好的商业信誉和扎实的经营能力，一举赢得了11家奥运场馆特许商品店的经营权，也由此成为唯一一家获得了11家奥运场馆（8家竞赛场馆，3个非竞赛场馆）商业经营权的百货集团。 王府井总裁刘冰对本报记者表示，从获准销售奥运特许商品至今，公司有关销售额已近5亿元，预计今年奥运特许商品销售额将突破2亿元。 目前，仅奥运特许商品和富有民族特色的旅游商品，王府井百货的累积备货量已超过了2亿元，其中奥运特许商品备货量达到6千万元，已全部进入北京地区仓库，并部分进入场馆销售点。 | |
| 陈健健 发表于 08-07-10 | 浏览（56） | 回复（0） |
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